居住用マンションは基本的に事務所利用ができないので、無断で事務所として利用をすると契約違反で退去を迫られる恐れがあります。これから開業される方は、事務所を別に借りるのか、または自宅を事務所兼用にするのか、それともレンタルオフィスやバーチャルオフィスを借りるのかなど、いくつか選択肢があります。
起業する上で知っておくべき、賃貸マンションの事務所利用について、そして退去を迫られるリスクを回避するための方法を解説したいと思います。大家さん側の税金も関係しているので、これから開業される予定の方は賃貸マンションの事務所利用の規約について必ず把握しておきましょう！
居住用か事務所用かで税金が変わる
賃貸マンションの場合、居住用として貸すのか、それとも事務所用として貸すのかでは大家さんが支払う税金の額が変わってきます。事務所用として貸すと支払う税金が高いため、居住用よりも家賃や保証金・礼金が高めです。
火災保険も居住用と事務所用では金額も内容も異なります。借主からすると居住用か事務所用かはさほど違いがないように感じますが、大家さんからすると税金も火災保険の額も変わってくるので、居住用なら居住用として、事務所用なら事務所用として使ってもらわなければ困るのです。
事務所としての無断利用は契約違反になる可能性がある
居住用の賃貸マンションの場合、契約書に何も書かれていないくても、一般的には自宅を事務所として使用できません。居住目的で借りた賃貸マンションを大家さんに無断で事務所として使用した場合、契約違反として退去を迫られる可能性があります。
居住用の賃貸マンションで会社の登記登録をする場合、大家さんに確認をとっておかないと、起業後に無断利用で退去を迫られて登記のやり直しや転居せざるを得なくなります。居住用の賃貸マンションを事務所として利用するのはそもそもが契約違反なので、バレたときは言い逃れができませんし、大家さんに断っておかなかった自分の責任となります。
ですので、居住用の賃貸マンションを事務所として利用したい場合は、契約の際に必ず大家さんの確認をとっておかなければなりません。
自宅兼事務所として利用したい場合は？
SOHOの場合、開業するにあたり自宅兼事務所にしようと考えている方が多いと思います。開業と言っても法人化はせず、個人事業主として働くのだから大家さんに相談しなくても大丈夫かと考えてしまいますが、自宅兼事務所として利用するなら大家さんに相談した方がよいでしょう。
居住用の賃貸マンションに居住せず事務所としてのみ利用するなら明らかに契約違反となりますが、自宅兼事務所は相談の余地があります。契約書に事務所として利用する場合の規約が書かれている場合もありますので、大家さんや管理会社に相談してみるのが一番です。
少し家賃を高めに支払うことで事務所利用をOKしてくれる場合や、大家さんのご好意で家賃の上乗せなしで利用できる場合も期待できます。相談なしに事務所利用し、契約違反を指摘されると事務所どころか自宅まで失ってしまうことになりますので、そのリスクを考えると事前に相談して許可をもらっておいた方が安心です。
後述するレンタルオフィスやバーチャルオフィスを活用するという方法もありますので、開業前に事務所をどうするかじっくり考えてみましょう。
事務所可物件が安心
繰り返しになりますが、大家さんに内緒で住居用賃貸を事務所として無断利用し、退去を迫られることは自宅まで失うリスクとなるため、事前に大家さんに相談して許可をもらっておく、または事務所可物件を探す方が安心です。
事務所可物件は最近増えていて、事務所としても利用が可能な居住用賃貸マンションなら契約違反となる心配がありません。「自宅兼事務所として利用できないなんて知らなかった」では通りませんので、これから開業を予定されている方は、物件を探す際に事務所利用が可能かどうかを必ず確認しておきましょう。
レンタルオフィスやバーチャルオフィスを活用
現在お住まいの賃貸マンションが事務所利用できなかったり、予算の都合で事務所可物件が見つからない場合、レンタルオフィスやバーチャルオフィスを利用するという方法もあります。
レンタルオフィスとバーチャルオフィスはそれぞれ内容が異なりますので、サービス内容の違いを説明したいと思います。
レンタルオフィスのサービス内容
レンタルオフィスは貸事務所と同じように事務所スペースを借りることができるサービスで、賃貸事務所よりも保証金が安かったり、デスクやオフィスチェアーが常設されているので初期費用を抑えられます。
登記が可能なレンタルオフィスが多いため、賃貸マンションで登記が難しい場合はレンタルオフィスでの登記を検討されてもよいかと思います。レンタルオフィスはバーチャルオフィスよりも法人口座の開設がしやすい点も良さです。自宅マンションが事務所利用不可の場合、引っ越しをするまでのつなぎとしても利用できます。
電話代行や電話秘書、会議室の利用といったオプションサービスはレンタルオフィスによって料金や無料の範囲が異なるため、オプションサービスによっては毎月の費用が貸事務所より割高になってしまうことがあります。
バーチャルオフィスのサービス内容
レンタルオフィスと混同されることが多いですが、バーチャルオフィスは事務所スペースは借りず、住所と電話番号だけ借りることができるサービスです。バーチャル＝仮想のスペースであるため、住所だけ借りて実際の業務は自宅であったり別の事務所で行います。
バーチャルオフィスによって登記ができるところとできないところがありますので、登記を予定されている方は借りる前に登記が可能であるか必ず確認しておきましょう。
自宅住所での登記によるプライバシー公開のリスク
自宅で登記をすると自宅住所が公開されるため、プライバシー上の不安があります。自宅兼事務所として利用可能な賃貸マンションの場合でも、登記はレンタルオフィスやバーチャルオフィスを利用することでプライバシー公開を回避することができます。
ただし、レンタルオフィスやバーチャルオフィスは複数の会社が同一の住所を利用することになりますので、評判があまり良くない会社が入っていると信用性に関わってくる恐れがあります。どんな会社が入っているのか事前に調べておきましょう。
まとめ
しつこいようですが、居住用マンションを事務所として無断利用して大家さんや管理会社にバレた場合、契約違反で退去を迫られるリスクがありますので、事務所開設前に大家さんに相談する、または最初から事務所可物件を探すようにしましょう。登記だけならバーチャルオフィスを利用するという手もありますので、予算も含めてどの方法がベストなのか比較してお選びいただければと思います。
これから開業を考えておられる方は、事務所可の賃貸物件特集から事務所利用が可能な物件を探してみてくださいね。