東京都の賃貸には、東京ルールがあるのをご存知ですか？ 東京ルールは退去時の原状回復費用の負担に係るトラブルを防止する目的で定められた条例で、東京で賃貸物件を借りるなら必ず知っておきたいルールです。
東京ルールはどんな条例なのか？ 原状回復費用が貸主負担となるケース、借主負担となるケースについて解説します。東京ルールは契約書より上位にあたり、特約が有効となるには合理的理由が必要となるので、借主の責任を超える原状回復費用を求められた場合は、まず東京ルールに則しているか確認してみましょう。
東京ルールについて
東京ルールとは、正確には東京都都市整備局が定める「賃貸住宅紛争防止条例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例）」を指します。本条例は2004年（平成16年）10月1日に施行されました。
東京ルール＝賃貸住宅紛争防止条例は、名称からもわかるように、賃貸住宅に係る紛争を防止する目的で作られた条例で、入居中の修繕、退去時の原状回復についてのガイドラインを設けています。条例では、宅地建物取引業者に原状回復や敷金に関する法律上の原則、判例により定着した考え方を説明することを義務付けています。
退去時に原状回復費用の負担の範囲でトラブルになることが多いことをうけ、東京ルールが定められました。借主が不利にならないように定めると同時に、賃貸住宅は借り物であるため、常識の範囲内で使用し、明け渡し時は綺麗にして返すことを注意喚起しています。
東京ルール1：経年劣化による原状回復費用は貸主負担
東京ルールでは、原則として経年劣化、および通常の使用で生じた損耗に対する原状回復費用は、貸主が負担することとしています。普通に暮らしていて、日照によって壁紙が色あせた場合や、設備機器が損耗してしまった場合は、借主が原状回復費用を負担する必要がありません。壁に貼ったポスターや絵画の跡、テレビや冷蔵庫による壁紙の電気ヤケも通常の使用の範囲内とされます。
ただし、借主の故意や過失によって生じた損耗は借主が原状回復費用を負担しなければなりません。賃貸住宅でタバコを吸い、通常の範囲内で壁紙についたヤニ汚れの回復費用は貸主負担となりますが、喫煙が禁止されている賃貸住宅でタバコを吸ってついたヤニ汚れの回復費用は借主負担となります。結露を放置したことにより、カビやシミが拡大した場合も借主負担となるので、冬の結露には要注意です。
ポイントは常識の範囲内で使用して自然に生じた損耗の回復費用は貸主負担となり、故意・過失による損耗は借主負担となることです。故意・過失ではない部分まで原状回復費用を求められた場合は、東京ルールに違反している可能性があると考えられます。
特約は貸主と借主の合意によって定めることができるため、上記の原則とは異なる場合もありますが、通常の原状回復義務を超えた特約は無効とされる場合があります。特約には、合理的理由が求められ、暴利的な内容である場合は有効と認められない可能性が大きいです。
どこまでが経年劣化・通常使用による損耗かは判断が難しいところですが、東京ルールのガイドラインで定められている負担の範囲を解説しますので、そちらを参考にしていただければと思います。
東京ルール2：入居中の修繕費用
入居中に修繕が必要になった場合も、基本的に修繕費は貸主負担で行うものと定められています。ただし、故意・過失による破損は借主負担となります。通常使用の範囲内の修繕費用は借主負担、この考えは原状回復費用と一緒です。
電球や蛍光灯、給水栓、排水栓の取り替えなど、小規模な修繕に関しては、貸主にわざわざ了承をえなくてもいいように修繕義務を免除しています。小規模な修繕は、借主が自己負担で修繕を行って構いません。修繕は義務ではないので、修繕するかどうかは借主が決めることができます。
貸主負担となるケースの一例
・壁に貼ったポスターや絵画の跡（下地ボード張替えが不要な程度）
・家具の設置によるカーペットのへこみ
・日照等による畳やクロスの変色
・テレビや冷蔵庫の背面にできた電気ヤケ
・自然発生によって生じた網入りガラスの亀裂
・エアコン設置による壁のビス穴、跡
・通常の使用の範囲内で壁紙に付着したタバコのヤニ
・通常使用、および耐用年数到来による設備機器の破損、使用不能
特約や状態によってはこの限りではありませんが、東京ルールでは基本的に上記のように経年劣化、通常使用による損耗の原状回復費用は貸主負担としています。
借主負担となるケースの一例
・タバコによる畳の焼け焦げ
・引越作業で生じた引っかき傷
・結露の放置によって拡大したカビやシミ
・エアコンからの水漏れを放置して生じた壁や床の腐食
・飼育ペットによる柱等の傷
・台所の手入れを怠り、油汚れやススが付着している場合
・通常の使用を超える範囲、または禁煙の物件で壁紙に付着したタバコのヤニ
・貸主に許可を得ずに壁の色を塗り替えた
・下地ボードの張替えが必要な程度の壁の画びょう・ピン等の穴
（貸主に承諾を得た家具転倒防止措置による穴は貸主負担）
東京ルールは「善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）」を元に、借主は契約終了時に貸主に明け渡すまでの間、注意を払って物件を使用・管理しなければならないとしています。「善管注意義務」に違反する故意や過失による損耗は、借主が回復費用を負担しなければなりません。結露は自然発生するものですが、放置するのは借主の怠慢となるため、義務を怠って結露を放置すると借主負担となります。
まとめ
東京ルールでは、トラブルになりがちな退去時の原状回復費用の負担を明確に分けています。契約書よりも東京ルールの方が上位にあたりますので、敷金返却でトラブルになってしまった場合は賃貸住宅トラブル防止ガイドラインに記載の相談窓口に連絡してください。
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