不動産の契約書でここだけは見ておきたい、確認すべきことはありますか？契約書の種類の違いは何？
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大学卒業後、実家とは離れた場所にある会社へ就職が決まりました。通勤の便や残業のことを考えて、会社の近くに家を借りようと思っています。自分自身で家を借りるのは今回が初めてなのですが、不動産を借りるに当たって契約書を交わすことが必要だと聞きました。私自身、不動産については全くの素人なので、何を注意すればよいのかまったく分かりません。契約書を交わすに当たって、その内容でここだけは見ておきたいというポイントや、確認しておかなければならないというポイントはありますか？また、不動産の賃貸借には種類があると聞いたのですが、契約書にはどのような種類があるのでしょうか？特に転勤などの予定もないようなので、今回借りる家には2年以上住む予定でいます。
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確認すべきポイントは不動産契約の種類、賃料、敷金、そして契約の解除についてです
初めて家を借りるということで、いろいろと分からないことがありますよね。そもそも、今回問題となっているのが、不動産賃貸借についてですね。これは、民法601条でいう賃貸借契約に基づく不動産の貸し借りを意味します。民法601条では、「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」という旨が規定されています。今回であれば、家を借りるに当たって、その賃料を支払うことを約束することで、その家を借りることができるということです。 ところで、不動産の賃貸借にあたっては、賃貸借契約書を賃貸人と賃借人との間で交わすことになっています。たいていの不動産会社では、その会社が仲介に入るため、賃貸人と賃借人とが直接顔をあわせるということはありません。だからこそ、不動産賃貸借契約書を作成するに当たっては、確認すべきポイントを知っておきましょう。
まず、確認すべきポイントは不動産契約の種類です。質問者さんがおっしゃっているように、契約書にはその契約に基づいて種類があります。ひとつめは、普通賃貸借契約、ふたつめが定期賃貸借契約です。 ひとつめの普通賃貸借契約とは、契約期間が1年以上のものです。場合によっては、2年以上という契約期間を設けています。さらに、契約期間内であって、中途解約をしたい場合の取り決めも必要となります。また、貸主から解約をする場合には、正当な事由が必要となってきます。ふたつめの定期賃貸借契約とは、初めに定めた期間が経過すれば契約が終了し、なおかつ更新がない契約です。中途解約については、それぞれの契約ごとに特約を設けることができます。契約終了にあたっては、貸主は借主に対して1年～半年前の期間内に契約終了の通知をしなければなりません。
次に、確認すべきポイントが賃料についてです。月々支払うべき賃料以外に、共益費や管理費が含まれているか、別途必要かどうかを確認しましょう。また、毎月払いなのか、一定額を支払うのか、支払い方法なども確認しておきます。基本的には、月末までに貸主の預金口座に、翌月分の賃料を支払うという契約が多くなっています。
さらに確認しておきたいのが、賃料を滞納した場合についてです。延滞した金額に対して利息を支払わなければならないのか、どれ位の期間滞納したら退去しなければならないのかを確認しておきましょう。
また、敷金についても確認しましょう。社会通念上、日常生活に伴う壁紙などの損耗にあたっては貸主負担となりますが、それ以上の損耗があれば借主が負担しなければなりません。タバコを吸う人は特に、原状回復費用について敷金から差し引かれることがあるのでしっかりと確認しましょう。
最後に、契約の解除について 借主による賃料の滞納や反社会的勢力との関係、また、ペット飼育禁止や楽器演奏禁止などの禁止事項に反した場合に貸主によって契約が解除できる旨を規定しています。逆に、借主側から契約の解除をする場合には、どれくらい前から通知をすべきか、口頭もしくは郵送によるべきかも規定されています。あらかじめ、これらのポイントを抑えることで円滑に不動産契約書を交わすことができます。
仲介とは、賃貸取引における取引態様の一種です。不動産会社で賃貸契約を結ぶ場合、「仲介」か「代理」いずれかの態様で取引を行うことになります。貸主が不動産会社に賃貸に関する一切を任せた形での取引を「代理」といい、貸主と借主の間を取り持つ形で不動産会社が取引を行う態様を「仲介」といいます。ほかにも、不動産会社を介さず、借主が直接貸主に部屋を借りることを「売主」といいます。この3種のうち最もメジャーなのが「仲介」による取引です。
定期賃貸借契約とは、賃貸契約の種類のひとつです。契約期間を決める契約が2つありますが、ひとつは「普通借家契約」、もうひとつがこの「定期賃貸借契約」です。 普通借家契約では、契約期間を1年以上で設定しますが、定期賃貸借契約は契約期間を借り主と貸し主の話し合いで決めます。制限はありません。 定期賃貸借契約の契約書には、「再契約可能型」と「再契約不可型」のどちらかが記載されていることが多いです。
不動産契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。通常、賃貸物件にはそれぞれ契約期間が設けられています。普通借家契約だと通常2年間の賃貸契約期間が設けられますが、定期借家契約の場合は物件によって契約期間が異なります。1年未満で設定されていることもあれば、2年以上に定められていることもあります。2年未満で引っ越す確率が高ければ定期借家契約の方が安全ですし、長期的に暮らしたい場合は普通借家契約の方が無難です。
貸主（賃貸人または大家とも呼ぶ）とは、賃貸借契約において不動産を貸す側の人です。貸主には家賃を回収する権利がある一方で、借主に対して様々な法的義務を負います。 物件を貸す側なので力が強いように見えますが、日本には土地や建物の賃貸に関する「借地借家法」という法律により借主が保護されています。この法律により、貸主の要求を一方的に拒否できるケースが多々あります。
特約とは、主契約にプラスαされる契約のことです。住まいに関する法律は最低限のことしか決められておらず、細かいことは当事者によって決めることになっています。たとえば賃貸マンションでもペット禁止のところもあれば、ペット可のところもありますね。このような細かいルールに該当するものが「特約」です。賃貸では特約によるトラブルが多いため、契約前には詳しく確認する必要があります。
共益費とは、マンション等の区分所有建物における共用部分等の維持管理に使う費用のことです。たとえばマンションのエントランスが掃除されているのも、切れた電灯が交換されているのも、管理人や清掃員が日々管理してくれているため。その維持管理費用として使われる金銭が共益費です。徴収方法は物件によって異なり、家賃に含められているケースもあれば、別途共益費として請求されるケースもあります。
敷金(しききん)とは、賃貸契約時に初期費用として支払うお金です。敷金・礼金とセットで扱われることがおおいですが、これらを一括して「保証金」と表現される場合もあります。金額は地域によって差がありますが、大体家賃１～３ヶ月のことが多いです。敷金・礼金０円の賃貸物件も近頃は少なくありません。しかし敷金・礼金0の場合ほかの費用として上乗せされているケースもありますので、注意が必要です。
賃貸物件の契約期間を終えて部屋を出るとき、使用した空間を入居したときの状態に戻すことを原状回復といいます。一般的に部屋を退去するときは、仲介人か貸主立ち会いの元室内を最終確認します。それまでに持ちこんだ荷物を全て出して部屋を空にしなければなりません。直前に慌てて片づけて、ゴミを不法投棄したりすることのないようにしましょう。ほかにも壁や床に傷がついていないか、穴が開いていないか、汚れがついていないかがチェック対象になります。
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